Un droit d'occupation à titre gratuit est-il un bail ?

17/11/2020
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Pour que le prêt gratuit d'un logement soit caractérisé, il ne doit pas être fait en échange de travaux ou même d'une partie des charges, prévient la Cour de cassation.

Dans un litige soumis à la Cour de Cassation, le propriétaire d'une maison avait donné à un proche le droit de l'occuper comme résidence secondaire jusqu'à sa mort, en contrepartie de quoi l'occupant prenait à sa charge l'entretien courant et des travaux de rénovation ainsi que la moitié des charges périodiques.

Un arrangement qui pouvait, selon le propriétaire, être rompu selon la volonté de l'un ou de l'autre car les contreparties mises à la charge de l'occupant n'étaient pas vraiment sérieuses. Mais à la suite d'une mésentente, il avait signifié à l'occupant qu'il revenait sur son engagement et qu'il fallait libérer les lieux.

La justice a jugé qu'il s'agissait d'un bail qui n'était pas gratuit puisque le droit d'occupation avait des contreparties. Le paiement d'un prix, selon le code civil, caractérise le contrat de location. Donner un droit d'occupation sur un immeuble en échange de travaux et du paiement d'une partie des charges n'est pas un prêt, un cadeau gratuit, mais un bail qui ne peut pas être rompu selon le bon vouloir du propriétaire. La rupture a été jugée injustifiée puisque le locataire remplissait ses engagements. Elle causait donc un préjudice à cet occupant.

Ce préjudice a été évalué par les juges, en multipliant le coût de la location d'un bien équivalent par la durée prévue du contrat. Ce qui a coûté très cher au propriétaire puisqu'il avait consenti un avantage viager à cette personne âgée d'une soixantaine d'années.