Cincinnatus Immobilier

Cette structure a pour mission de proposer des investissements dans tous les secteurs de l’immobilier, et sous toutes ses formes.

Notre comité sélectionne les meilleures solutions afin d’élaborer une offre immobilière diversifiée et complète, pour faciliter et sécuriser l’accès de nos clients à cette classe d’actifs privilégiée.

En effet, "la Pierre" est très majoritairement considérée par les Français comme :

  • un patrimoine rentable, grâce aux gains générés par les revenus locatifs issus de la détention des actifs immobiliers, auxquels peut s’ajouter une plus-value lors de la cession
  • un placement sûr, notamment en raison de son excellent comportement en périodes de crise
  • un investissement réel et concret, car l’immobilier est par nature un produit physique.

Toutefois, si ces trois atouts séduisent les investisseurs, ces derniers ne doivent jamais perdre de vue que l’immobilier est un placement à long terme avec un délai de liquidité variable selon la forme d’investissement retenue. Même si parfois des plus-values rapides peuvent être matérialisées lors de cessions, il est important d’observer la plus grande prudence dans le choix de la solution immobilière et sa cohérence avec les objectifs recherchés par l’investisseur.

 

L’investissement direct : acquérir un bien réel et concret par acte notarié

L'’investisseur peut acquérir un bien neuf ou ancien, destiné à être loué au titre de résidence principale à un locataire. Cette affectation à la location nue est soumise à la fiscalité des revenus fonciers.

L’investisseur peut également faire l’acquisition d’une chambre ou d’un appartement dans des résidences dédiées à l’hébergement des personnes âgées et des étudiants, ou dans des résidences classées tourisme et affaires. Cette affectation dans le cadre de la location meublée conduit à relever de la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans ce domaine, la solidité financière de l’exploitant, garante de sa pérennité, est tout aussi déterminante que l’emplacement de la résidence.

Selon les dispositifs fiscaux en faveur de l’immobilier en vigueur, l’investisseur pourra bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie du respect des contraintes fixées par le législateur.

Un accompagnement permanent par des professionnels du Conseil reste la meilleure solution pour aborder ce secteur d’investissement incontournable dans un patrimoine.

 

 

L’investissement indirect par l’intermédiaire de la “pierre papier”

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement collectif qui investit dans des bâtiments destinés à la location, principalement des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts, etc. Les SCPI dites fiscales achètent des immeubles d’habitation tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (loi Pinel ou Malraux).
Les gestionnaires de la SCPI trouvent les locataires, règlent les charges et les travaux, perçoivent les loyers. Chaque trimestre, ils versent aux porteurs de parts un revenu, imposé comme "revenu foncier".

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) complètent l’offre de produits d’épargne immobilière à destination des investisseurs particuliers et institutionnels. Ils sont issus de la réglementation en faveur de la modernisation, depuis 2008. Il s’agit d’un produit d’épargne à dominante immobilière, composé entre 60% et 90% d’immobilier physique, le solde étant investi en actifs financiers diversifiés (OPCVM actions, obligations, monétaires).

Nos partenariats nous permettent de vous offrir un choix et de vous accompagner sur le mode d’acquisition et de détention le plus adapté en direct ou assurance-vie.

 

 

 

Les forêts ou le vin pour une diversification complète de l’immobilier…

Le Groupement Foncier Viticole est une formule originale d’investissement réservée à des particuliers désireux de diversifier leur patrimoine en choisissant pour support des terroirs et des propriétés françaises sélectionnées.  Bordeaux, Vallée du Rhône, Val de Loire et Bourgogne : ces quatre régions viticoles majeures vous promettent la richesse de terroirs mondialement enviés.

La forêt offre de réelles opportunités d’investissement à condition de bien maîtriser les règles de l’art en matière d’économie du bois et de sylviculture, de droit et de fiscalité forestière, et à condition aussi d’avoir une vision d’ensemble des placements financiers.

Les placements forestiers ou viticoles ont toujours bénéficié d’une fiscalité spécifique et ce à chaque étape : acquisition, détention, transmission.

Les gains fiscaux possibles en termes d’exonération partielle d’IFI, ou de droits de succession ou de donation, doivent être appréciés avec le caractère très long terme de ses placements.

 

 

 

     

 

Le mot du gérant

Pour réussir un placement dans la PIERRE, il convient de :

  • Choisir un bon emplacement pour l’achat d’un bien immobilier
  • Obtenir un prix compétitif en rapport avec la qualité du bien
  • S’assurer des qualités de l’exploitant dans le secteur des résidences gérées et dédiées
  • Analyser les qualités des SCPI, celles de la société de gestion et la nature du patrimoine.

Mais ce n’est pas suffisant pour assurer le succès d’un investissement ! Il faut également être attentif aux incidences civiles et fiscales liées au financement et au mode de détention de l’immobilier, il est impératif de se poser les bonnes questions en amont de la décision de placement.

  • Le financement : est-il judicieux d’acheter avec ou sans apport ? optimiserai-je mieux ma fiscalité et ma trésorerie avec un crédit amortissable ou un prêt in fine ? ai-je intérêt à utiliser une période de franchise ou de différé de remboursement de prêt ?
  • Les modes de détention : dois-je acheter avec ou sans mon conjoint ou mes enfants ? dois- je acquérir de la pierre en direct par le biais d’une société familiale ? lors d’un placement « pierre papier » coté ou non, vaut-il mieux souscrire en direct ? en compte titres ? en assurance vie ou via un contrat de capitalisation ? aurais-je plus d’avantage à acquérir un usufruit temporaire ou la nue-propriété d’un placement PIERRE ?

Si ces questions n’ont pas été examinées avant la réalisation de l’investissement, notre approche en ingénierie patrimoniale pourra vous permettre d’optimiser des solutions initialement mal pensées ou subies (par héritage). Mais il est toujours préférable de prévenir que de guérir…